Decyzja o zakupie nieruchomości za granicą to ekscytujący krok, który może otworzyć drzwi do nowych możliwości – czy to jako inwestycja, drugi dom, czy miejsce na emeryturę. Jednak zanim sfinalizujemy transakcję, kluczowe jest zrozumienie obowiązków podatkowych, które się z nią wiążą. Systemy podatkowe różnią się w zależności od kraju, a polscy rezydenci podatkowi muszą pamiętać o specyficznych zasadach dotyczących opodatkowania dochodów uzyskanych poza granicami kraju.
Podatek od nieruchomości w kraju zakupu
Każdy kraj posiada własne przepisy dotyczące podatku od nieruchomości. Zazwyczaj jest on nakładany rocznie na właścicieli nieruchomości i jego wysokość zależy od wartości nieruchomości, jej lokalizacji oraz lokalnych stawek podatkowych. W wielu krajach europejskich, takich jak Hiszpania, Francja czy Włochy, podatek ten jest powszechny i stanowi stały koszt utrzymania nieruchomości.
Dodatkowe opłaty przy zakupie
Oprócz samego podatku od nieruchomości, przy zakupie będziemy musieli zmierzyć się z szeregiem innych opłat i podatków transakcyjnych. Należą do nich między innymi:
- Podatek od przeniesienia własności (lub podatek od zakupu): Jest to jednorazowy podatek, który płaci się w momencie nabycia nieruchomości. Jego stawka jest zróżnicowana i może wynosić od kilku do kilkunastu procent ceny zakupu, w zależności od kraju i regionu.
- Opłaty notarialne: Notariusz jest niezbędny przy finalizacji transakcji i jego usługi są odpłatne.
- Opłaty rejestracyjne: Związane z wpisem nieruchomości do odpowiedniego rejestru gruntów.
- Podatek VAT lub podatek od towarów i usług: W przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera, często naliczany jest podatek VAT, którego stawka również jest uzależniona od kraju.
Opodatkowanie dochodów z nieruchomości w Polsce
Polski rezydent podatkowy, który posiada nieruchomość za granicą, podlega opodatkowaniu w Polsce od dochodów uzyskanych z tego tytułu. Kluczowe jest zrozumienie, jak te dochody są traktowane przez polski system podatkowy.
Dochody z wynajmu nieruchomości
Jeśli nasza zagraniczna nieruchomość przynosi dochody z wynajmu, są one traktowane jako dochody z najmu. W Polsce możemy wybrać opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. W przypadku ryczałtu stawki są zróżnicowane w zależności od rodzaju nieruchomości i sposobu wynajmu. Ważne jest, aby pamiętać o sposobie dokumentowania przychodów i kosztów uzyskania tych przychodów.
Podatek od zysków kapitałowych przy sprzedaży
Gdy zdecydujemy się sprzedać nieruchomość za granicą, uzyskany zysk ze sprzedaży będzie podlegał opodatkowaniu w Polsce jako dochód z zysków kapitałowych. Podstawowa stawka podatku od zysków kapitałowych w Polsce wynosi 19%. Oznacza to, że od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu (po uwzględnieniu kosztów związanych z nabyciem i sprzedażą) zapłacimy 19% podatku.
Umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania
Aby zapobiec sytuacji, w której ten sam dochód byłby opodatkowany dwukrotnie – zarówno w kraju zakupu nieruchomości, jak i w Polsce – zawierane są umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Polska ma podpisane takie umowy z wieloma krajami. Kluczowe jest sprawdzenie, czy istnieje taka umowa z krajem, w którym kupujemy nieruchomość, i jakie metody unikania podwójnego opodatkowania są w niej przewidziane.
Metody unikania podwójnego opodatkowania
Najczęściej stosowanymi metodami są:
- Metoda wyłączenia z progresją: Dochody uzyskane za granicą są wyłączone z podstawy opodatkowania w Polsce, ale są brane pod uwagę przy ustalaniu stawki podatku od pozostałych dochodów podlegających opodatkowaniu w Polsce.
- Metoda odliczenia (kredytu podatkowego): Podatek zapłacony za granicą od dochodów uzyskanych z nieruchomości może zostać odliczony od podatku należnego w Polsce, ale do wysokości podatku przypadającego na te dochody.
Obowiązek informacyjny wobec polskiego urzędu skarbowego
Rezydenci podatkowi w Polsce mają obowiązek informowania urzędu skarbowego o posiadanych dochodach uzyskanych za granicą. Niewypełnienie tego obowiązku może prowadzić do konsekwencji prawnych i finansowych. Należy pamiętać o prawidłowym rozliczeniu tych dochodów w rocznym zeznaniu podatkowym, korzystając z odpowiednich formularzy.
Podsumowanie kluczowych kwestii
Przed zakupem nieruchomości za granicą, zaleca się dokładne zapoznanie się z lokalnymi przepisami podatkowymi kraju, w którym planujemy transakcję. Niezbędne może być skorzystanie z pomocy lokalnych doradców podatkowych lub prawników, którzy pomogą zrozumieć wszystkie aspekty prawne i finansowe. Równie ważne jest skonsultowanie się z polskim doradcą podatkowym, aby upewnić się, że wszystkie obowiązki wobec polskiego fiskusa zostaną prawidłowo wypełnione, a także aby skorzystać z dostępnych metod unikania podwójnego opodatkowania.
